Asunto-osakeyhtiön kunnossapitotyöt – Voitko teettää kunnossapitotyön taloyhtiön puolesta?

Asunto-osakeyhtiössä eläminen tarkoittaa yhteisvastuuta ja yhteistyötä, erityisesti kiinteistön ylläpidon ja kunnossapidon osalta. Lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat esimerkiksi asuntojen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten lämmitys- ja vesijärjestelmät. Voi kuitenkin syntyä tilanteita, joissa osakkeenomistajalla voi olla tarve teettää asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluva kunnossapitotyö omassa huoneistossaan tai jossain tapauksessa myös yhtiön tiloissa.

Kysymykseksi jää, missä tilanteissa osakkeenomistajalle syntyy teettämisoikeus taloyhtiön vastuulla olevista kunnossapitotöistä ja missä ei. Tähän vastauksen antaa asunto-osakeyhtiölain 4 luku.

Onko osakkeenomistajalla oikeus teettää työ?

Osakkeenomistajalla on oikeus teettää asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluva kunnossapitotyö kahdessa eri tilanteessa. Osakkeenomistaja voi ensinnäkin teettää kunnossapitotyön, jos kyse on kiireellisestä työstä, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi äkillinen putken vuotovahinko.

Toisessa tilanteessa osakas voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu vähäistä suurempaa haittaa. Tällöin osakkaan on ensin kirjallisesti huomautettava yhtiölle korjaustarpeesta, ja mikäli yhtiö ei ryhdy riittäviin toimiin viivytyksettä, osakas voi teettää korjaustyön yhtiön kustannuksella.

Osakkeenomistajan oikeus työn teettämiseen ei kuitenkaan ole rajoitukseton ja siihen liittyy paljon riskejä sekä taloyhtiön että osakkeenomistajan näkökulmasta.

Työn teettämiseen liittyvät riskit

Ilmoitusvelvollisuus on tärkeä ensivaihe ennen kunnossapitotöiden käynnistämistä. Osakkeenomistajan tulee ilmoittaa suunnitelluista töistä asunto-osakeyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, kuvaten työn laajuus ja tarve. Jos ilmoitusvelvollisuus laiminlyödään, on todennäköistä, että osakkeenomistajalle ei synny oikeutta teettää työtä yhtiön puolesta. Riidat usein alkavatkin siten, että osakkeenomistaja ei noudata lain mukaista ilmoitusvelvollisuuttaan, vaan suorittaa työn ja vaatii yhtiöltä korvauksia jälkikäteen.

Koska kyseessä on taloyhtiön vastuulle kuuluva kunnossapitotyö, taloyhtiön kannattaa aina reagoida osakkeenomistajan ilmoitukseen mahdollisimman pian. Riskiä töiden epäonnistumisesta ja jälkikäteisestä riidasta voidaan pienentää siten, että taloyhtiö ottaa korjaustyön vastuulleen saatuaan ilmoituksen korjaustarpeesta.

Jos osakkeenomistaja katsoo, että hänellä on oikeus toteuttaa työ ja hän suorittaa työn asunto-osakeyhtiön puolesta, syntyy usein riitaa korjaustöiden kustannuksista, laajuudesta, tarpeellisuudesta tai välttämättömyydestä. Osakkeenomistaja kantaa lähtökohtaisesti riskin korjaustavan valinnasta, hyvän rakennustavan noudattamisesta, työn kilpailutuksesta ja suunnittelusta.

Älä epäröi konsultoida asiantuntijan kanssa

Olit sitten taloyhtiön edustaja, isännöitsijä tai yksittäinen osakkeenomistaja, kannattaa sinun aina konsultoida asiantuntijaa, jos ryhdytään suorittamaan kunnossapitotöitä, jotka kuuluvat toisen osapuolen vastuulle. Selkeä viestintä ja yhteistyö varmistavat, että kunnossapitotyöt sujuvat mutkattomasti.

Paras tapa ratkaista riidat, on ehkäistä ne jo ennen niiden syntymistä. Asiantuntijamme auttavat varmistamaan sen, että riskit ovat mahdollisimman pienet ja tärkeitä menettelyllisiä sääntöjä ei rikota. Ota meihin yhteyttä ja varaa ilmainen alkuneuvottelu!

Asianajotoimisto Honkanen & Piispanen
Yrittäjille ja yrityksille | 050 3740 323

Antti Piispanen
Varatuomari, toimitusjohtaja, asianajaja