Mistä rakennusurakassa sovitaan?

Rakennusurakan kulmakivet

Rakennusurakkasopimus on tärkeä sopimustyyppi, sillä rakennusurakat ovat suurimpia hankkeita, joihin yksityishenkilöt ja yritykset ryhtyvät. Rakennusurakat ovat aina erilaisia. Hyvänä esimerkkinä voidaan verrata mökkivajan ja uimahallin rakentamista. Molemmissa urakoissa sovitaan loppujen lopuksi samoista asioista.

Molemmissa rakennusurakkasopimuksissa sovitaan 1) työntuloksesta, 2) hinnasta ja 3) urakka-ajasta. Nämä ovat jokaisen rakennusurakan kulmakivet.

Esimerkit:

1) uusi uimahalli 200 käyttäjälle 2) hintaan 3,5 miljoonaa euroa 3) vuoden 2022 loppuun mennessä.

1) 5 neliön mökkivaja 2) hinta 5000 euroa 3) vuoden 2022 loppuun mennessä.

 

Sopimuksen mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän eli tilaajan velvollisuus on maksaa rakentajalle eli urakoitsijalle urakkahinta. Vastineeksi tilaajalla on oikeus odottaa saavansa tilaamansa työntuloksen sovitussa ajassa. Urakoitsijan velvollisuus on päästä sovittuun tulokseen oikea-aikaisesti. Aivan keskeistä on työntuloksen määritteleminen, sillä urakkahinta ja -aika sovitaan työntuloksen mukaisiksi.

 

Työntulos ilmenee suunnitelmista

 

Rakennusurakan työntulos määritellään rakennussuunnittelussa. Rakennussuunnittelun tarkoitus on luoda suunnitelmat, jossa rakennuksen sijainti, ulkoasu, rakenteet, tilat, tekniikka ja varustetaso vastaavat niiden käyttötarkoitusta ja haluttua laatutasoa. Lopputuloksen on oltava myös lain ja virallismääräysten mukainen.

Arkkitehtisuunnittelussa, joka on osa rakennussuunnitelmaa, määritetään rakennuksen muoto, ulkoasu ja tilaryhmittely sekä rakenteiden perusratkaisut. Rakennesuunnittelu määrittää ja mitoittaa rakennuksen rakenteet ja yksityiskohdat. Taloteknisiä järjestelmiä ovat muun muassa lämpö-, vesi-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmät sekä turvajärjestelmät. Näitä koskevat asiakirjat otetaan useimmiten liitteenä mukaan urakkasopimukseen, jossa niille asetetaan omanlaisensa pätevyysjärjestys. Tämä pätevyysjärjestys selventää kuinka asiakirjat täydentävät toisiaan.

 

Miksi urakkasopimukseen on syytä kiinnittää huomiota?

• Rakennusurakan kehitystä urakan aikana on vaikeaa ennakoida. Urakkasopimuksen tulee voida vastata urakan aikana syntyviin ongelmiin.
• Urakan sujuva eteneminen on molempien osapuolten etu.
• Sujuva eteneminen edellyttää urakan rajojen selvää sopimista
• Asianajajan avulla urakkasopimuksessa voidaan huomioida tarvittavat erityispiirteet
• Mikäli yritys käyttää usein samanlaista urakkasopimusta, perustajaurakoinnissa tai muussa, niin tätä varten voidaan laatia toimiva vakiosopimus

 

Hyvä urakkasopimus joustaa rakentamisen edetessä

 

Rakennusurakkasopimukselle on ominaista, että suunnittelu on tarkoituksellisesti kesken sopimusta solmittaessa. Suunnittelu siis etenee rakentamisen aikana. Suunnittelun tulee edetä riittävästi rakentamisen edellä, ettei urakoitsijan työ hidastu suunnitelmien puuttumisen takia. Rakennusurakkasopimus on tarkoituksella epätäydellinen ja täydentyvä sopimus.

 

Poikkeamien vaikutus urakan kulmakiviin

 

Rakentamisvaiheen aikana urakkaa voi kohdata monenlaiset ongelmat. Tilaajan tai urakoitsijan tai molempien suunnitelmissa voidaan havaita virheitä. Maaperän olosuhteet voivat osoittautua poikkeuksellisiksi. Suunnittelu tai materiaalitoimitukset saattavat viivästyä. Talvi saattaa olla poikkeuksellisen kylmä ja runsasluminen. Mitä vain voi tapahtua.

Rakennusaikainen poikkeama vaikuttaa herkästi kaikkiin kolmeen rakennusurakan kulmakiveen. Esimerkiksi tilaajan suunnitelman virheen vuoksi työntulos saattaa muuttua sovitusta ja urakoitsijan työn ja kustannusten määrä lisääntyä. Silloin on sovittava muutoksista työntulokseen, urakkahintaan ja urakka-aikaan. Tällöin on helposti kysymys muutostöistä tai lisätöistä.

 

 

Asianajotoimisto Honkanen & Piispanen yrittäjille ja yrityksille | 050 3740 323

Työssäni törmään toistuvasti urakkariitoihin, jotka olisi ennakolta voitu välttää kokonaan tai ainakin riidan eskaloituminen. Antamalla urakkasopimus tarkistettavaksi asiaan perehtyneelle asianajajalle saat ulkopuolisen näkemyksen sopimuksen toimivuuteen juuri kyseisessä urakkakohteessa. Maksuttomassa alkuneuvottelussa käymme läpi urakkasopimuksen ja kartoitan mahdollisia muutosehdotuksia sujuvampaa urakkaa silmällä pitäen.

 

Asianajaja Antti Piispanen