Reklamaatio eli virheilmoitus ja vaatimuskirje asuntokaupassa

Kun ostetusta asunnosta tai talosta paljastuu virhe, ostajan on toimittava ajoissa. Usein riittää, että sopimuskumppanille ilmoitetaan virheestä, mutta asunto- ja kiinteistökaupassa ostajan on lisäksi kerrottava kohtuullisessa ajassa, mitä hän virheen perusteella vaatii. Jos vaatimukset jäävät ilmoittamatta, ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheeseen kokonaan. Näin on vaikka virheilmoitus olisi tehty ajoissa.

Tässä käytämme sanaa asuntokauppa laajasti. Se kattaa sekä asunto-osakkeen että kiinteistön kaupan. Ensimmäiseen sovelletaan asuntokauppalakia ja toiseen maakaarta, mutta virheilmoitusta koskevat säännöt ovat niissä samanlaiset.

Tavallisesti pelkkä virheilmoitus riittää

Kauppalain ja kuluttajansuojalain mukaan riittää, että ilmoittaa virheestä säädetyssä ajassa. Vaatimuksia ei tarvitse vielä esittää. Vaatimusten esittämiselle ei ole säädetty erityistä määräaikaa. Virheilmoituksesta kerroimme tarkemmin kirjoituksessa Reklamaatio ja miksi sen tekeminen on tärkeää.

Asuntokaupassa on ilmoitettava myös vaatimukset

Asuntokaupassa ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita myyjälle kohtuullisessa ajassa sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistaan. Ostajan on siis kerrottava myyjälle myös, mitä hän vaatii. Yleensä käytetään nimitystä vaatimuskirje.

Säännön tarkoitus on suojata myyjää. Käytetyn asunnon myyjä on usein yksityishenkilö, joka on samalla ostanut itselleen uuden kodin. Hänen on tärkeää saada nopeasti tietää, joutuuko hän varautumaan esimerkiksi hinnanalennuksen tai kaupan purkuun taikka vahingonkorvaukseen. Kun myyjä tietää vaatimukset, hän voi osallistua virheen selvittämiseen, korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen.

Kuinka tarkka vaatimuksen pitää olla?

Vaatimusten ei tarvitse olla heti tarkkoja. Hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen määrä selviää usein vasta selvitysten jälkeen. Vaatimuksia voi täydentää myöhemmin. Virheestä ja vaatimuksista voi myös ilmoittaa eri aikaan.

Korkein oikeus kuitenkin linjasi ratkaisussa KKO 2016:69, ettei ajoissa tehty ilmoitus virheestä yksin riitä. Myyjän on saatava tietää ainakin, vaatiiko ostaja kaupan purkua vai rahallista hyvitystä, ja mielellään myös vaatimuksen suuruusluokka. Summittainen arvio riittää, eikä se rajoita lopullisia vaatimuksia. Sillä ei ole merkitystä, kutsuuko ostaja hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi.

Tapauksessa ostajat ilmoittivat virheistä pian ja varasivat oikeuden esittää vaatimuksia myöhemmin. Vaatimukset he esittivät vasta noin vuoden kuluttua. He menettivät oikeutensa vedota virheisiin.

Toimi ajoissa

Kun havaitset virheen, on toimittava tietyllä tavalla ja oikea-aikaisesti. Esimerkiksi Kilpailu- ja kuluttajavirasto suosittelee tekemään virheilmoituksen mahdollisimman pian ja viimeistään kolmen tai neljän kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta.

Virheilmoituksen ja vaatimuskirjeen sisältö ja ajoitus ovat jopa ratkaisevan tärkeitä. Ota meihin yhteyttä mahdollisimman varhain. Autamme laatimaan tarvittavat asiakirjat oikein ja ajoissa, olitpa ostaja tai myyjä.